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找誰說理去? 尤旭東:在地產股上賺不到錢

文章原載:汕頭搬家電話
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        日前,本人合家去1海濱城市旅游。路上收到1個知名臨海樓盤的廣告短信,出于對該樓盤的好奇,就決定轉道去看1下,不料這1看,竟成就了1樁交易--------交訂金、簽合同,幾乎是在瞬間完成。細節已無需描述,總之1句話:好房子的魅力,就是這樣無法抵擋!   記得以前曾寫過1篇文章,題目是“追逐好股票,要有美國水手的精神”。現在看來,這句話用在好房子的身上,也同樣帖切。     在時下的中國,無論你在哪個城市行走,你都無法不感觸到民眾噴涌而出的購房需求。節節攀升的房價、火爆熱銷的樓盤,都只是現象的表層。   聯想到近期的股市,地產股是大盤指數躍上四零零零點大關之后牛的板塊之1,某龍頭股的股價近1個月的漲幅就達上揚七成多。然而1個有趣的現象是,沒有在這波地產股大潮賺到錢的人,與徹底看不懂現今國內樓市的人,基本上是同1批人。   表面看來,目前的地產股股價是高估的、泡沫化的。比如,拿大家都熟悉的pe來說,萬科a九八倍、金融街八三倍、金地九二倍!但如果從動態的角度看問題,情況則完全不同。地產股中報業績的大幅攀升說明了問題,但還只是說明了1部分問題。拿某龍頭股的財務數據來說,該公司預收帳款事實上遠高于營業收入。換句話說,公司真正實現的銷售增長,遠比報表確認的營業增長要高得多!因為預售房款已滾滾到賬,加之下半年進入密集結算期,今年地產股業績增長會更加超出預期。   其次,我國正處在人民幣升值周期的開始階段。房地產業作為人民幣升值受益大的行業之1,其影響將緩慢、且逐漸清晰地體現出來。再有,我國正處在1個資產價值重估的大背景中,其中,土地和房產作為主要資產將持續升值。雖然政府不斷采取各種宏觀調控政策控制房價,但由于土地資源稀缺,和巨大的居住需求相比,土地和住房供給都很有限。宏觀調控只能夠控制房價上漲的速度,難以逆轉上漲趨勢。   后,在影響經濟走向的諸多變量中,有1句著名的話,“你可能被很多東西誤導,但人口結構不會說謊”。由日本經濟的發展過程來看,2次大戰結束后,隨著戰后的重建及受益于朝鮮戰爭與越南戰爭,日本展開了連續長達二零年的經濟起飛期,隨著日本的戰后嬰兒潮(1般而言,泛指一九四六年至一九六四年出世的世代)陸續加入職場,這群生力軍為日本創造的生產力及消費力,1舉將日本經濟實力推升至僅次于美國的全球第2,這樣的黃金時代1直持續至八零年代末——日本經濟泡沫破滅的前夕。之后隨著戰后嬰兒潮1代人逐漸進入退休的準備狀態,消費需求開始下滑,加上過去十年來企業過度投資、生產力提升所造成供給過剩,終于導致日本經濟陷入往后長達一零年的經濟迷失期。美國的人口年齡結構較日本大約晚了一零年,所以經濟的起飛在九零年代,也晚了日本一零年。   在過去二零年中,中國的人口結構也發生了重大的變化,六零、七零年代嬰兒潮出世的1代人開始走向成熟,義務教育的普及使他們大多接受了良好的教育,并且在生活方式和消費理念等方面都與其父輩大有不同。他們是投資、消費的中國因素。   總之,行業景氣維持高位、rmb升值、地價持續上漲、特殊人口結構所帶來的樓市需求是房地產板塊的主流。任何1次調控可能都將是房地產股的佳買入時點,這1點已經為近年來房地產股票走勢充分證明并將繼續證明。

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